종합부동산세 과세 기준과 계산법 — 내가 종부세 대상인지 확인하는 법

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 전국 주택의 공시가격 합산액이 일정 금액을 초과하면 부과되는 보유세입니다. 시가가 아니라 공시가격 기준이라는 점, 그리고 6월 1일 하루의 소유자가 1년치를 낸다는 점이 핵심입니다.

■ 2026년 과세 기준

1세대 1주택자: 공시가격 12억원 초과분에 대해 과세

다주택자·법인: 공시가격 합산 9억원 초과분에 대해 과세

■ 6월 1일이 기준일입니다

5월 31일에 팔면 그해 종부세와 재산세를 내지 않고, 6월 2일에 팔면 1년치를 부담합니다. 매도·매수 일정을 조정할 수 있다면 이 날짜 하나로 수백만원이 갈립니다. 잔금일을 5월 말로 당길지 6월 초로 미룰지가 실제 협상 카드가 되는 이유입니다.

■ 1주택자 세율 (2026년 기준)

3억 이하 초과분: 0.5%

3억 초과~6억 이하: 0.7%

6억 초과~12억 이하: 1.0%

12억 초과~25억 이하: 1.3%

25억 초과~50억 이하: 1.5%

50억 초과~94억 이하: 2.0%

94억 초과: 2.7%

■ 다주택자 세율

조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상 보유자는 일반 세율보다 중과 세율 적용

■ 실제 계산 순서

1단계: 주택 공시가격 합산

2단계: 공정시장가액비율 적용 (2026년 기준 60%)

3단계: 기본공제(12억 또는 9억) 차감

4단계: 세율 적용

5단계: 재산세 공제 (이중과세 방지)

공정시장가액비율은 시행령으로 정해지며 변동될 수 있습니다. 이 비율이 10%p만 움직여도 세액이 눈에 띄게 달라지므로 매년 확인이 필요합니다.

■ 계산 예시 (1주택자, 공시가격 15억)

과세표준 = (15억 - 12억) × 60% = 1.8억

종부세 = 1.8억 × 0.7% = 126만원

여기서 재산세로 이미 납부한 부분이 공제되므로 최종 고지 세액은 이보다 낮아집니다.

■ 부부 공동명의는 유리할 수도, 아닐 수도

부부가 공동명의로 1주택을 보유하면 각자 기본공제를 적용받는 방식과, 1주택자 특례를 신청해 고령자·장기보유 공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 공시가격과 나이, 보유 기간에 따라 답이 달라지므로 매년 비교해 보는 것이 좋습니다.

■ 납부 시기와 분납

종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 세액이 일정 금액을 넘으면 분납도 가능합니다. 고지서가 나온 뒤 대응하기보다 6월 이전에 미리 계산해 보는 편이 선택지가 많습니다.

■ 공시가격 확인 방법

부동산 공시가격 알리미 사이트(realtyprice.kr)에서 아파트·단독주택 공시가격을 무료로 조회할 수 있습니다. 공시가격은 매년 결정·공시되며 이의신청 기간이 따로 있습니다.

■ 절세 포인트

1주택자라도 고령자(만 60세 이상)와 장기보유(5년 이상) 요건을 충족하면 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다. 고령자 공제 최대 40%, 장기보유 공제 최대 50%, 합산 최대 80% 한도.

합산배제 대상(임대주택 등)은 별도 신고를 해야 제외되며, 신고하지 않으면 그대로 합산되어 과세됩니다.