장기보유특별공제 계산법 — 보유 기간별 공제율 총정리

장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.

■ 일반 부동산 (다주택자·상가 등)

3년 이상: 연 2% × 보유연수 (최대 30%)

예시: 10년 보유 → 20% 공제

■ 1세대 1주택 (양도가액 12억 초과 과세 부분)

보유 공제: 연 4% (최대 40%, 3년 이상)

거주 공제: 연 4% (최대 40%, 2년 이상 거주)

합계 최대 80%

예시: 10년 보유 + 8년 거주 → 40% + 32% = 72% 공제

■ 적용 조건

조정대상지역 내 다주택자는 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 장기보유특별공제 배제

■ 실제 절세 효과

1주택자가 10년 보유·10년 거주 시:

양도차익 5억원 × (1 - 80%) = 과세표준 1억원

장기보유특별공제 없이라면 5억원 전액 과세

→ 세금 차이: 수천만원 수준

가능하다면 2년 이상 직접 거주하는 것이 절세에 가장 유리합니다.