전월세 전환율 법정 상한 초과 요구 — 이렇게 대처하세요

■ 법정 전월세 전환율 상한

주택임대차보호법에 따르면 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전환율은 다음 중 낮은 값을 초과할 수 없습니다.

- 기준금리(한국은행) + 2%

- 연 10%

2026년 기준 기준금리 약 3% + 2% = 5.5%

이 규정은 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 근거합니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직이므로, 전환을 협의하는 시점의 기준금리를 확인해야 합니다.

■ 적용 범위

이 규정은 계약 갱신 시(기존 계약 유지) 적용됩니다. 신규 계약은 당사자 간 자유롭게 협의할 수 있습니다.

여기가 실무에서 가장 많이 오해하는 지점입니다. 새로 들어가는 집의 전세를 월세로 돌려 계약하는 경우에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 지금 살고 있는 집의 보증금 일부를 월세로 바꾸는 상황에서만 방패가 됩니다.

■ 증액 상한 5%와는 다른 규정입니다

계약 갱신 시 임대료를 5% 넘게 올리지 못하도록 한 규정(같은 법 제7조)과 전환율 상한은 별개입니다. 보증금을 5% 이내로 올리면서 동시에 전환율을 법정 상한 넘게 적용하는 것도 위법입니다. 두 가지를 각각 계산해 봐야 합니다.

■ 위반 시 대처 방법

1. 위반 전환율 계약은 초과분에 대한 효력이 없으므로 법정 상한 금액만 납부할 권리가 있습니다.

2. 집주인이 계속 요구한다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

3. 심각한 경우 법원에 부당이득반환청구 소송도 가능합니다.

■ 실제 계산 예시

전세금 2억, 보증금 2,000만원으로 전환 시

법정 한도 월세 = (2억 - 2,000만) × 5.5% ÷ 12 = 81,666원

집주인이 10만원을 요구한다면 초과분 18,334원은 법적으로 거부할 수 있습니다.

계산 구조는 단순합니다. 월세로 바꾸는 보증금(1.8억)에 전환율을 곱해 연간 금액을 구하고 12로 나눕니다. 전환하는 보증금이 클수록 초과분도 그만큼 커지므로, 금액이 큰 계약일수록 이 계산을 반드시 해봐야 합니다.

■ 대응할 때 준비할 것

말로만 다투면 남는 기록이 없습니다. 전환 요구 내용을 문자나 메일로 받아두고, 법정 상한 계산 결과를 함께 정리해 두세요. 분쟁조정위원회는 대한법률구조공단 등에 설치되어 있고 신청 비용 부담이 크지 않습니다. 조정이 성립하면 합의 내용에 집행력이 생깁니다.

■ 이미 더 낸 월세는

초과 지급한 부분은 법률상 원인 없는 이익이므로 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 계약이 이어지는 동안에는 관계를 고려해 조정 절차로 푸는 편이 현실적입니다.

위 전월세 전환 계산기로 법정 월세 한도를 미리 계산해두면 협상에 유리합니다.